四种情形计缴土地增值税不需确认收入。

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纳税人转让房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。我国现行法规规定,房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的,以此价款确认收入;房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致,已全额开具转让房地产发票的,按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。对此,笔者归纳和总结了房企在计缴土地增值税时不需确认收入的四种情形情况,以飨读者。

代收费用未计入房价,不作为转让房地产收入

房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。对于代收费用,要按照相关规定计算收入并考虑是否要进行加计扣除的处理。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。这还包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:
(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

(3)所收款项全额上缴财政。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算土地增值税扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算土地增值税增值额时不允许扣除代收费用。

购买方违约致房产未转让,违约金在清算时不确认为收入

国税总局的法规规定,房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金,确认为收入。一些地方性的文件对此也进行了明确规定,如江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)规定,纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约,导致房地产未能转让,转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益,不确认为房地产转让收入。如果房地产交易未发生或者未完成(被撤销),即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,在土地增值税清算时,不应确认为转让房地产所取得的收入。

开发房地产转为企业自营自用,在清算时不列收入

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列为收入,不扣除相应的成本和费用。房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用,其房地产所有权未发生转移,不属于土地增值税视同销售的范围,因而不应确认转让收入。但是,对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十九条明确,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

房地产评估增值,没有发生权属转让不确认收入
《土地增值税暂行条例》第九条限定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。房地产评估增值,但没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。不发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,不征收土地增值税。房地产的重新评估,按照规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。


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